北京的2022上半年转眼而过，新冠疫情总算挨近结尾，在居家工作期间，线上电商渠道因为疫情原因订单有大幅增加，首要为生鲜蔬菜等生活必需品，物流地产的冷库租借买卖活泼，迎来快速开展。
简略来说，是物流企业依据客户需求挑选一个适宜的地址，出资和制作企业事务开展所需的现代物流设备，以满意客户货品流通需求，取得安稳收益。依据分类规范，物流地产归于工业地产的领域。工业地产中包括工业/仓储/等类别，物流地产首要是高标仓和传统仓两种，而承载生鲜食品的物流首要会集在冷链物流里，冷库作为存储/包装和分销产品的场所，在整个链条中发挥着重要作用。
冷库是一种经过保温文制冷设备组合而成的仓储设备。冷库从温区划分分类为高温库、中温库、气调库、低温库、速冻库、超低温库，温度区间如下所示：
在物流地产中冷库的评价中，因为是已建成或许已运用的冷库，故评价办法选用为比较法、收益法、本钱法。
其间比较法选取需求依据评价目标近期是否有相关商场成交事例，因为冷库归于物流地产里特别类型，一般大宗买卖事例相对较少，而且以股权买卖收并购居多，触及保密协议条款和价格内在不共同，故选取比较法较少，若有相相似买卖事例并清晰买卖条款内在，选取比较法是合理评价办法之一。
本钱法是指依照重建或许重置被评价目标的思路，将重建或重置本钱作为确认评价目标价值的根底，扣除相关价值降低，以此确认评价目标价值的评价办法的总称。
在做冷库本钱法中，一般土地性质为工业地或许仓储物流用地，有的土地运用年限为50年，也有部分土地运用年限为20年，运用年限差异较大，在进行土地比较法或许基准地价法批改进程中要留意区别。
冷库评价是一个全体进程，假设独自核算土地和房地产的建形本钱会形成和实践投入及运用情况不共同，价值内在会发生差异。所以本钱法中是否将冷库建形本钱归入物流地产冷库评价，以及归入哪些部分是在实践操作进程中需求留意的问题。
一般来说，不行移动的机器设备专用于某项生产活动且撤除后价值量极小或不行运用，这一部分作为固定本钱需求归入重置本钱预算。
冷库制作价格需求考虑多方面要素，首要要素包括冷库的巨细、冷库机组、冷库温度问题、冷库选址等，一般冷库越大对技能和资料要求越高，冷库机组品牌与质量越好价格越高，冷库温度越低价格越高，还有冷库选址假设太远也会影响运输费、人工费、施工时刻等。
故冷库价格差异性较大，冷库制作的冷库包括的制冷部分、库体保温部分、配电及冷库照明部分等内容，小型冷库与大型冷库的单位本钱可能是倍数增加，所以建形本钱参数的选取要依据实践评价目标情况进行商场化取值。
在折旧方面，一个冷库的运用年限一般15-20年，假设按全体进行评价，除了建筑物的折旧外，机器设备的折旧也需求考虑在内。冷库的制作周期也比一般物流地产周期长，开发周期需求考虑彻底竣工情况周期。
收益法是经过将评价目标的预期收益本钱化或许折现，来确认其价值的各种评价办法的总称。
收益法是经营性物业或许产业园能发生安稳收益最常用的评价办法，冷库因为在物流园区特别存在，而且电商及进出口事务需求旺盛，空置率较低。
以北京为例，北京冷库的空置率在3%-9%，依据不同时节空置率会有起浮，均匀空置率约7.5%左右，收益租金约2.4-4.5元/平米/天。全国冷库租金收益水平在2-6元之间，地域不同差异较大，如天津港口城市，冷库租金约3.6-4.8元/平米/天，上海交易中心城市冷库租金4.8-6元/平米/天。近三年冷库均匀价格为3.2元/平米/天，均匀空置率12.8%。
在收益法中，收益年限是需求考虑的重要要素之一，因为工业仓储用地大部分为50年产权，而冷库机器设备为15-20年运用期，假设冷库设备20年后到期需求替换设备会有本钱投入及改造期，这个收益年限需求提早考虑并进行阐明，假设土地是20年产权的，机器设备运用期未完毕，能够以孰短准则慎重考虑收益期。
在冷库评价中，需求考虑价值内在本钱法与收益法是否共同，收益期限长短，本钱价值凹凸都是需求重视的要害点，在详细什物操作进程中，要留意办法的匹配度和关联性。
